Mieterwechsel: Wohnungsübergabe, Kaution und Zählerstände

Ein Mieterwechsel beginnt mit der Kündigung. Sinnvoll ist, früh einen Vorbesichtigungstermin zu vereinbaren: So lässt sich klären, welche Einbauten entfernt werden sollen, welche Arbeiten nach dem Mietvertrag anfallen und wann Interessenten die Wohnung besichtigen können.

Bei vermieteten Eigentumswohnungen sind außerdem die Regeln der Gemeinschaft zu beachten, etwa zur Nutzung des Aufzugs beim Umzug, zur Schlüsselverwaltung oder zu Schließanlagen. Eine Sondereigentumsverwaltung koordiniert diese Schnittstellen mit der WEG-Verwaltung.

Bei der Rückgabe sollten Vermieter und Mieter den Zustand der Wohnung Raum für Raum gemeinsam dokumentieren und das Protokoll unterschreiben. Fotos mit Datum ergänzen die Beschreibung. Mängel sollten möglichst konkret benannt werden, zum Beispiel Lage und Größe eines Schadens.

Das Protokoll ist wichtig, weil die Zeit für Ansprüche knapp ist: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem er die Wohnung zurückerhält (§ 548 Absatz 1 BGB).

Alle Zählerstände sollten im Protokoll festgehalten werden. Für Heiz- und Warmwasserkosten schreibt die Heizkostenverordnung bei einem Nutzerwechsel innerhalb des Abrechnungszeitraums grundsätzlich eine Zwischenablesung vor (§ 9b HeizkostenV).

Die verbrauchsabhängigen Kosten werden dann auf Basis der Zwischenablesung aufgeteilt, die übrigen Kosten nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig. Ist eine Zwischenablesung nicht möglich, werden die gesamten Kosten nach diesen Maßstäben verteilt.

Eine Mietsicherheit darf höchstens das Dreifache der monatlichen Miete ohne Betriebskostenvorauszahlungen betragen. Eine Geldkaution muss der Vermieter getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen; die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 BGB).

Nach Ende des Mietverhältnisses darf der Vermieter prüfen, ob noch Ansprüche bestehen, etwa aus einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung. Wie lange er dafür Zeit hat, hängt vom Einzelfall ab. Unstreitige Beträge sollten zügig abgerechnet werden.

Vor der Neuvermietung lohnt ein Blick auf die Miethöhe. In Gebieten der Mieterschutzverordnung NRW, darunter Köln, Bonn, Düsseldorf und viele Kommunen im Umland, darf die Miete bei Vertragsbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich höchstens um zehn Prozent übersteigen (§ 556d BGB).

Ausnahmen gelten unter anderem, wenn die Vormiete höher war, für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§§ 556e, 556f BGB).