Auf einen Blick
- Mehrheit
- Mindestens ¾ der abgegebenen Stimmen
- Laufzeit
- Höchstens 3 Jahre je Beschluss
- Teilnahme
- Mit Präsenz vergleichbare Rechte
- Übergang
- Präsenztermin bis Ende 2028 beachten
Kurz gesagt
Eine WEG kann reine Online-Versammlungen mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen für bis zu drei Jahre ermöglichen. Bis Ende 2028 bleibt bei Beschlüssen aus der Übergangszeit grundsätzlich ein jährlicher Präsenztermin Pflicht.
01
Was sich für Eigentümergemeinschaften geändert hat
Seit dem 17. Oktober 2024 enthält § 23 Absatz 1a WEG eine eigene Beschlusskompetenz für rein virtuelle Eigentümerversammlungen. Eine Gemeinschaft muss dafür also nicht mehr zwingend eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer treffen. Ein qualifizierter Mehrheitsbeschluss kann den Weg für ein reines Online-Format öffnen.
Das Gesetz unterscheidet damit zwischen Präsenzversammlung, hybrider Versammlung und rein virtueller Versammlung. Bei einer hybriden Versammlung bleibt ein physischer Versammlungsort bestehen; einzelne Eigentümer können elektronisch teilnehmen. Bei der virtuellen Versammlung gibt es keinen gemeinsamen Präsenzort für Eigentümer und Verwaltung.
02
Die drei Voraussetzungen für einen wirksamen Grundsatzbeschluss
Der Beschluss zur virtuellen Versammlung braucht mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen. Maßgeblich ist damit nicht pauschal die Zahl aller vorhandenen Wohnungen, sondern das gesetzlich bezeichnete Verhältnis der in der Abstimmung abgegebenen Stimmen.
Außerdem darf der Beschluss nur einen Zeitraum von höchstens drei Jahren ab der Beschlussfassung erfassen. Danach benötigt die Gemeinschaft einen neuen Beschluss, wenn virtuelle Versammlungen weiter möglich sein sollen.
- Der Gegenstand muss in der Einladung so bezeichnet sein, dass Eigentümer erkennen können, worüber entschieden werden soll.
- Teilnahme und Ausübung der Eigentümerrechte müssen mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.
- Der Beschlusstext sollte Laufzeit und mögliche Versammlungsform eindeutig festhalten.
03
Warum bis einschließlich 2028 meist ein Präsenztermin bleibt
Für Beschlüsse nach § 23 Absatz 1a WEG, die vor dem 1. Januar 2028 gefasst werden, gilt eine Übergangsregel: Bis einschließlich 2028 muss mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung stattfinden. Darauf kann die Gemeinschaft nur durch einstimmigen Beschluss verzichten.
Wichtig für die Einordnung: Ein Verstoß gegen diese Pflicht macht die in einer virtuellen Versammlung gefassten Beschlüsse laut § 48 Absatz 6 WEG weder automatisch nichtig noch allein deshalb anfechtbar. Die gesetzliche Pflicht zur Präsenzversammlung besteht dennoch und sollte in der Jahresplanung berücksichtigt werden.
04
Vergleichbare Rechte sind mehr als eine Videokonferenz
Eigentümer müssen die Versammlung verfolgen, sich zu Wort melden, Anträge stellen und abstimmen können. Ein reiner Livestream ohne echte Beteiligungsmöglichkeit genügt diesem Maßstab nicht. Auch Identitätsprüfung, Zugangsschutz und eine nachvollziehbare Erfassung der Abstimmungen gehören deshalb in das Durchführungskonzept.
Das Gesetz schreibt keine einzelne Videoplattform vor. Die konkrete Lösung muss aber zur Gemeinschaft passen und die gleichwertige Rechteausübung ermöglichen. Gerade bei großen Gemeinschaften oder komplexen Beschlüssen sind ein technischer Test, klare Verfahrensregeln und ein erreichbarer Support sinnvoll.
05
Wann das virtuelle Format gut passt – und wann Präsenz sinnvoll bleibt
Virtuelle Versammlungen können Reisewege reduzieren und Eigentümer einbinden, die nicht am Ort der Immobilie wohnen. Sie eignen sich besonders, wenn die Gemeinschaft digital gut erreichbar ist, die Tagesordnung überschaubar bleibt und das Abstimmungsverfahren eingeübt ist.
Bei konfliktbeladenen Themen, technisch wenig erfahrenen Teilnehmern oder umfangreichen Sanierungsentscheidungen kann ein Präsenz- oder Hybridformat die bessere Wahl sein. Die gesetzliche Beschlusskompetenz eröffnet das virtuelle Format; sie ersetzt nicht die sorgfältige Entscheidung, welches Format für die konkrete Tagesordnung tragfähig ist.
Praxis
Checkliste für die nächste virtuelle Versammlung.
Die gesetzlichen Eckpunkte geben den Rahmen vor. In der Praxis entscheidet eine klare Vorbereitung darüber, ob Eigentümer ihre Rechte reibungslos ausüben können.
- 01
Beschluss sauber vorbereiten
Tagesordnungspunkt, Laufzeit und zulässige Versammlungsformen eindeutig formulieren und das Dreiviertelquorum einplanen.
- 02
Präsenzpflicht terminieren
Bei einem Beschluss vor 2028 mindestens einen jährlichen Präsenztermin bis einschließlich 2028 vorsehen – oder einen einstimmigen Verzicht dokumentieren.
- 03
Technik vorab testen
Zugang, Wortmeldungen, Anträge und Abstimmungen mit realistischen Rollen und Geräten prüfen; Hilfestellung für Teilnehmer einplanen.
- 04
Verfahren transparent machen
Mit der Einladung verständlich erläutern, wie Eigentümer beitreten, ihre Rechte ausüben und bei technischen Problemen Unterstützung erhalten.
- 05
Zugang und Daten schützen
Personalisierte Einwahldaten sicher übermitteln, Teilnehmer identifizieren und Aufzeichnungen nicht ohne geklärte Rechtsgrundlage anfertigen.
- 06
Ablauf dokumentieren
Teilnahmen, Vertretungen, Anträge und Abstimmungsergebnisse nachvollziehbar protokollieren.
WEG-Verwaltung
Die Versammlung ist Teil eines größeren Ganzen.
Gute Vorbereitung, belastbare Unterlagen und eine nachvollziehbare Beschlussumsetzung gehören zusammen.
Als WEG-Verwaltung begleiten wir Eigentümergemeinschaften im Rheinland von der laufenden Buchhaltung über die Eigentümerversammlung bis zur Umsetzung gefasster Beschlüsse.
Mehr über unsere WEG-VerwaltungHäufig gefragt
Fragen und Antworten.
Reicht eine einfache Mehrheit für eine rein virtuelle Eigentümerversammlung?
Nein. Der Grundsatzbeschluss nach § 23 Absatz 1a WEG benötigt mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen. Für die hybride Teilnahme enthält § 23 Absatz 1 WEG eine andere Regelung.
Müssen alle Eigentümer dem virtuellen Format zustimmen?
Für den Grundsatzbeschluss nach § 23 Absatz 1a WEG ist keine Zustimmung aller Eigentümer erforderlich; es gilt das Dreiviertelquorum der abgegebenen Stimmen. Einstimmigkeit ist in der Übergangszeit nur nötig, wenn auf die jährliche Präsenzversammlung verzichtet werden soll.
Wie lange gilt der Beschluss zur virtuellen Versammlung?
Der Beschluss kann für höchstens drei Jahre ab Beschlussfassung gelten. Soll das Format danach weiter möglich sein, ist ein neuer Beschluss erforderlich.
Ist bis Ende 2028 trotzdem eine Präsenzversammlung nötig?
Grundsätzlich ja, wenn die Gemeinschaft den Beschluss zur virtuellen Versammlung vor dem 1. Januar 2028 fasst. Bis einschließlich 2028 ist dann mindestens eine Präsenzversammlung pro Jahr durchzuführen, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten.
Was passiert, wenn die vorgeschriebene Präsenzversammlung ausbleibt?
Nach § 48 Absatz 6 WEG führt dieser Verstoß nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der Beschlüsse, die in einer virtuellen Versammlung gefasst wurden. Die Pflicht selbst sollte die Gemeinschaft dennoch erfüllen.
Darf eine virtuelle Versammlung nur als Livestream laufen?
Nein. Das Gesetz verlangt eine mit der Präsenzversammlung vergleichbare Teilnahme und Rechteausübung. Eigentümer müssen sich deshalb unter anderem beteiligen und ihre Stimmrechte ausüben können.
Quellen und Hinweis
Rechtsstand: 15. September 2026. Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.