Auf einen Blick
- Wartezeit
- Miete seit 15 Monaten unverändert
- Form
- Textform mit Begründung
- Kappungsgrenze
- 20 Prozent, in MietSchVO-Kommunen 15 Prozent
- Wirkung
- Ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang
Kurz gesagt
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete setzt voraus, dass die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Sie muss in Textform erklärt und begründet werden, häufig mit dem Mietspiegel. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen, in Gebieten der Mieterschutzverordnung NRW um 15 Prozent. Stimmt der Mieter zu, gilt die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang.
01
Die Voraussetzungen nach § 558 BGB
Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden (§ 558 Absatz 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten bleiben dabei unberücksichtigt.
Die ortsübliche Vergleichsmiete bilden die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 Absatz 2 BGB). Maßgeblich sind Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung.
02
Kappungsgrenze: 20 oder 15 Prozent
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete durch Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete um höchstens 20 Prozent steigen (§ 558 Absatz 3 BGB). In Gebieten, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent.
In Nordrhein-Westfalen legt die Mieterschutzverordnung NRW diese Gebiete fest. Seit dem 1. März 2025 gilt sie in 57 Kommunen, darunter Köln, Bonn, Düsseldorf, Leverkusen, Bergisch Gladbach, Rösrath, Hürth, Brühl, Frechen, Pulheim sowie Siegburg, Troisdorf, Sankt Augustin und Bornheim. Dort gilt bei neuen Mietverträgen außerdem die Mietpreisbremse.
03
Form und Begründung, am besten mit dem Mietspiegel
Das Erhöhungsverlangen ist in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a Absatz 1 BGB). Zur Begründung kann der Vermieter insbesondere auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei vergleichbare Wohnungen verweisen. Enthält ein Mietspiegel Spannen, genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt.
Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für die Wohnung, muss der Vermieter diese Angaben auch dann mitteilen, wenn er sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a Absatz 3 BGB). Für einen qualifizierten Mietspiegel wird vermutet, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt (§ 558d Absatz 3 BGB). Qualifizierte Mietspiegel gibt es im Rheinland etwa in Bonn und Leverkusen; in Köln gilt ein einfacher Mietspiegel.
- Aktuelle Miete und Datum der letzten Erhöhung prüfen
- Einordnung der Wohnung im Mietspiegel dokumentieren
- Kappungsgrenze für die letzten drei Jahre berechnen
- Erhöhungsverlangen in Textform mit Begründung versenden
- Zugang nachweisbar sicherstellen
04
Zustimmung, Überlegungsfrist und Klage
Stimmt der Mieter zu, schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558b Absatz 1 BGB). Geht das Schreiben zum Beispiel im März zu, gilt die neue Miete ab Juni.
Stimmt der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden (§ 558b Absatz 2 BGB).
Praxis
Checkliste für eine wirksame Mieterhöhung.
Formfehler kosten Zeit. Diese Punkte sollten vor dem Versand geprüft sein.
- 01
Wartefrist prüfen
Miete seit 15 Monaten unverändert und letzte Erhöhung mindestens ein Jahr her.
- 02
Gebiet klären
Prüfen, ob die Kommune in der Mieterschutzverordnung NRW steht.
- 03
Mietspiegel anwenden
Den für die Gemeinde gültigen Mietspiegel heranziehen und die Einordnung begründen.
- 04
Kappung berechnen
Erhöhungen der letzten drei Jahre einbeziehen.
- 05
Fristen notieren
Zustimmungsfrist und mögliche Klagefrist im Kalender festhalten.
Miet- und Hausverwaltung
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Häufig gefragt
Fragen und Antworten.
Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Die Miete muss zum Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden (§ 558 Absatz 1 BGB).
Gilt in Köln die Kappungsgrenze von 15 Prozent?
Ja. Köln ist in der Mieterschutzverordnung NRW aufgeführt. Dort darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent bis zur Vergleichsmiete steigen.
Muss ich den Mietspiegel beifügen?
Ein allgemein zugänglicher Mietspiegel muss in der Regel nicht beigefügt werden; die Begründung muss aber nachvollziehbar auf ihn Bezug nehmen. Im Zweifel empfiehlt sich eine Beratung im Einzelfall.
Ab wann gilt die neue Miete?
Nach Zustimmung ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558b Absatz 1 BGB).
Quellen und Hinweis
Rechtsstand: 16. September 2026. Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.