Eigentümerversammlung: Einladung, Fristen und Beschlüsse

Die Versammlung wird vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen (§ 24 Absatz 1 WEG). Darüber hinaus muss er einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt oder die Gemeinschaftsordnung es vorsieht.

Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, können der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Absatz 3 WEG).

Die Einberufung erfolgt in Textform (§ 24 Absatz 4 WEG). Eine eigenhändige Unterschrift ist dafür nicht nötig; auch eine E-Mail kann genügen, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes verlangt und die Eigentümer erreichbar sind.

Die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt. In der Praxis empfiehlt es sich, Postlaufzeiten einzuplanen und die Unterlagen zu wichtigen Beschlüssen gleich mitzuschicken.

Ein Beschluss ist nur gültig, wenn der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Absatz 2 WEG). Eigentümer sollen erkennen können, worüber entschieden wird, und sich vorbereiten können. Allgemeine Punkte wie „Verschiedenes“ tragen keine wesentlichen Beschlüsse.

Gute Einladungen enthalten deshalb konkrete Beschlussvorschläge, bei Maßnahmen die Angebote oder deren Zusammenfassung und bei Finanzthemen die Zahlen. Das verkürzt die Diskussion und macht Beschlüsse weniger angreifbar.

Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Absatz 1 WEG). Nach dem Gesetz hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme; die Gemeinschaftsordnung kann ein anderes Stimmrecht vorsehen, etwa nach Miteigentumsanteilen. Seit der Reform 2020 verlangt das Gesetz keine Mindestzahl anwesender Eigentümer mehr.

Vollmachten bedürfen der Textform (§ 25 Absatz 3 WEG). Für einige Entscheidungen gelten besondere Mehrheiten, zum Beispiel für die reine virtuelle Versammlung oder bei der Kostenverteilung baulicher Veränderungen. Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Absatz 3 WEG).

Über die Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen, die der Vorsitzende, ein Wohnungseigentümer und, falls vorhanden, der Beiratsvorsitzende oder sein Vertreter unterschreiben (§ 24 Absatz 6 WEG). Zusätzlich führt der Verwalter die Beschluss-Sammlung.

Wer einen Beschluss für fehlerhaft hält, muss schnell handeln: Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten zu begründen (§ 45 WEG). Danach bleibt ein Beschluss grundsätzlich wirksam, sofern er nicht nichtig ist.