Jahresabrechnung der WEG: Was drinsteht und worüber beschlossen wird

Nach § 28 Absatz 2 WEG beschließen die Wohnungseigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Damit sie das können, stellt der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan auf, die Jahresabrechnung. Sie enthält darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben.

Wichtig ist die Unterscheidung: Die Abrechnung ist die Grundlage, der Beschluss betrifft die daraus folgenden Zahlungen. Fehler in der Abrechnung können deshalb vor allem dann relevant werden, wenn sie sich auf die Höhe der Nachschüsse oder Guthaben auswirken.

Die Gesamtabrechnung zeigt, welche Einnahmen und Ausgaben die Gemeinschaft im Kalenderjahr hatte. In den Einzelabrechnungen werden die Kosten nach dem geltenden Verteilungsschlüssel auf die einzelnen Einheiten verteilt und den geleisteten Hausgeldvorschüssen gegenübergestellt. So ergibt sich für jede Einheit ein Nachschuss oder ein Guthaben.

Vermieter benötigen außerdem Angaben, welche Kosten sie als Betriebskosten auf Mieter umlegen können. Viele Verwaltungen weisen diese Anteile gesondert aus. Die Kosten einer zentralen Heizungsanlage werden nach der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Verbrauch verteilt.

Zusätzlich zur Abrechnung erstellt der Verwalter nach § 28 Absatz 4 WEG einen Vermögensbericht. Er enthält den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens und ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.

Der Vermögensbericht ist kein Gegenstand eines Genehmigungsbeschlusses. Er gibt Eigentümern aber einen Überblick über Kontostände, Rücklagen und offene Forderungen, etwa Hausgeldrückstände. Gerade Kaufinteressenten achten auf diese Angaben.

Ist ein Verwaltungsbeirat bestellt, soll er die Jahresabrechnung prüfen und mit einer Stellungnahme versehen, bevor die Eigentümer beschließen (§ 29 Absatz 2 WEG). Jeder Wohnungseigentümer kann außerdem Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Absatz 4 WEG).

Einwände lassen sich am einfachsten vor der Versammlung klären. Wer einen gefassten Beschluss gerichtlich anfechten will, muss die Klage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erheben und innerhalb von zwei Monaten begründen (§ 45 WEG).