Auf einen Blick
- Verwalterpflicht
- Keine gesetzliche Pflicht
- Ohne Verwalter
- Gemeinschaftliche Vertretung durch alle
- Unter neun Einheiten
- Ausnahme vom zertifizierten Verwalter möglich
- Aufgaben
- Bleiben auch ohne Verwalter bestehen
Kurz gesagt
Eine WEG muss keinen Verwalter bestellen. Ohne Verwalter vertreten die Eigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich, und die gesetzlichen Aufgaben wie Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Versammlung bleiben bestehen. Kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten können unter bestimmten Voraussetzungen einen Eigentümer ohne Zertifizierung zum Verwalter bestellen.
01
Selbstverwaltung ist erlaubt, aber nicht aufgabenfrei
Das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet eine Gemeinschaft nicht, einen Verwalter zu bestellen. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Absatz 1 WEG). Hat sie keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Absatz 1 WEG).
Das klingt einfach, kann im Alltag aber schwerfällig werden: Verträge, Bankgeschäfte oder Aufträge an Handwerker erfordern dann das Zusammenwirken aller. Auch Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Versicherungsschutz und Erhaltung müssen organisiert werden.
02
Ein Eigentümer als Verwalter
Viele kleine Gemeinschaften bestellen einen Miteigentümer zum Verwalter. Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG).
Davon gibt es eine Ausnahme: Bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ist ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt und verlangt weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer einen zertifizierten Verwalter, muss keiner bestellt werden. Größere Gemeinschaften oder eine Minderheit von einem Drittel können den zertifizierten Verwalter dagegen durchsetzen.
03
Typische Stolpersteine kleiner Gemeinschaften
In kleinen Gemeinschaften kennt man sich, und vieles wird informell geregelt. Probleme entstehen oft erst, wenn Eigentümer wechseln, Streit entsteht oder eine größere Maßnahme ansteht. Fehlende Beschlüsse, unklare Kostenverteilungen oder eine vernachlässigte Rücklage lassen sich dann nur mühsam nachholen.
Auch wenige Einheiten bedeuten nicht automatisch wenig Aufwand: Die gesetzlichen Anforderungen an Versammlung, Niederschrift, Beschluss-Sammlung und Abrechnung gelten unabhängig von der Größe.
- Kein beschlossener Wirtschaftsplan und damit keine Grundlage für Hausgeld
- Private Konten statt eines Gemeinschaftskontos
- Fehlende oder unvollständige Beschluss-Sammlung
- Keine angemessene Erhaltungsrücklage
- Unklare Zuständigkeit bei Schäden am Gemeinschaftseigentum
04
Wann sich eine professionelle Verwaltung lohnt
Eine externe Verwaltung schafft Neutralität, entlastet die Eigentümer und sorgt für geordnete Abläufe. Das lohnt sich besonders, wenn Eigentümer nicht vor Ort wohnen, Wohnungen vermietet sind, größere Erhaltungsmaßnahmen anstehen oder Konflikte die Zusammenarbeit belasten.
Für kleine Gemeinschaften ist ein klar abgegrenzter Leistungsumfang wichtig. Vor der Beauftragung sollten Aufgaben, Termine und Vergütung transparent vereinbart werden, damit Aufwand und Kosten zur Größe der Gemeinschaft passen.
Praxis
Checkliste für kleine Eigentümergemeinschaften.
Diese Grundlagen sollte jede kleine WEG geregelt haben, egal ob mit oder ohne Verwalter.
- 01
Gemeinschaftskonto führen
Hausgeld und Rücklage getrennt vom Privatvermögen verwalten.
- 02
Wirtschaftsplan beschließen
Vorschüsse für Kosten und Rücklage jährlich festlegen.
- 03
Jahresabrechnung erstellen
Einnahmen und Ausgaben nachvollziehbar abrechnen.
- 04
Beschlüsse dokumentieren
Niederschriften und Beschluss-Sammlung vollständig führen.
- 05
Versicherungen prüfen
Gebäude- und Haftpflichtversicherung für das Gemeinschaftseigentum sicherstellen.
WEG-Verwaltung
Verwaltung, die zur Größe Ihrer Gemeinschaft passt.
Auch kleine WEGs profitieren von klaren Abläufen und neutraler Koordination.
Unsere WEG-Verwaltung prüft kleine und mittlere Gemeinschaften individuell und stimmt den Leistungsumfang auf den tatsächlichen Bedarf ab.
Mehr über unsere WEG-VerwaltungHäufig gefragt
Fragen und Antworten.
Muss eine kleine WEG einen Verwalter haben?
Nein. Ohne Verwalter wird die Gemeinschaft durch alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Absatz 1 WEG). Die gesetzlichen Aufgaben bleiben aber bestehen.
Darf ein Miteigentümer ohne Zertifikat Verwalter sein?
Ja, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt (§ 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG).
Brauchen auch kleine WEGs eine Erhaltungsrücklage?
Ja. Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört unabhängig von der Größe zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG).
Quellen und Hinweis
Rechtsstand: 16. September 2026. Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.